“智能化”小区建设不能脱离实际

智能小区是智能城市的基本单元，它已成为建筑行业中继智能大楼之后的又一热点。那种高度智能化、人性化的宣传已被大家所接受，各个房产开发商也在自己的楼盘广告中纷纷打出“小区智能化”的旗号。如上海的名人苑、万里小区、三湘世纪花园等，可说是争奇斗艳。现在在一些大中型城市，特别在一些沿海发达地区，小区是否智能化，不是做不做的问题，而是不做就没人要、非做不可的问题。当然，也有一些开发商、销售商，拿着“智能住宅”为销售卖点，其实“智能化”只是幌子，但毕竟有些相关设施。因此，对智能化的推进该怎样落实，又怎样认识人的生活环境和社会环境与建筑智能化之间的关系，笔者认为，对此仍应理性思考，否则，难免步入为建设而建设的误区。    　　建设小区智能化是形势所需。虽然一些开发商对此的看法深浅或角度不同，但对智能化能提升生活质量和市场销售中的作用，相差不大。但对其技术层面上的功能和影响，却有区别。一楼盘的开发商老总认为：“智能小区必须具备信息平台、社区服务与安全保护系统这三大功能模块，现代生活离不开它们。”同济大学一位从事智能建筑设计研究的教授则进了一步，认为智能小区基本功能有四大块：一是宽带多媒体信息服务，二是社区防范系统，三是社区物业服务与管理系统，四是家庭智能控制系统。而北京现代城开发商潘石屹在一次讲座中对智能小区赋予了更多的理性思考：“适应新经济时代需求的新房子有两个显著特征：其一，房子不同功能间的界限越来越模糊。传统房子的功能界限非常清晰，住宅就是住宅，办公就是办公，仓库就是仓库，商场就是商场；新经济时代的新房子则不然，某一办公室可能就是个大商场，全世界zui大的商场亚马逊，它的商场就是办公楼，所有的信息和zui值钱的东西都在服务器上放着。其二，房子愈发个性化。新经济的主导技术如计算机技术、网络技术、通讯技术的出现带动了新经济的发展，原来要靠人和机器完成的设计与制造工作，现在多数由电脑来完成了，人类则可以去从事智    慧型的劳动。人类的创造性在传统经济下受到了压抑，新经济给予了人们张扬个性、发挥创造力的广阔空间。充分尊重个人意愿、突出个人品位的新房子将来才会受欢迎"。    　　显然，潘石屹的话过于梦幻，但个性化、网络化、计算机化等靠机器和电脑来管理家庭、享受生活是离不开建筑的“智能”的，事实上，前一阵时期，一些挂着“智能化”的房子卖得热火朝天，也缘于此。小区的智能化建设，被一些开发商摆放到了崇高的位置。    　　一些有着清醒头脑和远见的开发商，对智能化的作用抱着客观的态度。上海阳光伟业公司杨致敬表达了自己的看法：“房屋的价格与地段及户型等主要指标在房产销售中仍起决定性作用，而智能化还没有成为影响购买者决策的决定性因素。”阳光伟业是房地产经销商，他们直接面对着两方面的市场：用户与房地产商，虽然他们主要销售的是中低档房屋，但客户的意见是起决定性作用的，或者说，具有相当的代表性。    　　一些专家从另一个角度也对此表达了担忧：“智能化只是建筑的附属功能而非主体功能，住宅建筑的本体功能是为人提供居住空间，现在智能化大有替代建筑本体功能之势。这实在是不可取的。”    　　针对有部分房产商盲目而又过分地追求高科技，一些开发商一味在设备上攀比、追风，完全脱离其消费人群特性及其需求，更没有切实对其系统所提供的服务、服务支持及系统的管理做进一步研究。笔者认为，应对这一问题找出解决办法，要加强对开发商的引导。上海本身就有这样成功与失误的例子。比如前些年上海的邮电新村，虽然被有关部门评为全国的智能样板示范小区，连一些设计师、集成商在参观后都感到太超前了，已完全脱离了普通百姓的实际生活的承受能力，无论是开发成本、物业管理还是居民消费，标准实在太高，因此该项目获得了全国性荣誉，但这一模式在上海并未推广开来。脱离实际就是脱离市场，这不能不说是一个值得借鉴的例子。    　　潘石屹对于房地产业盲目追求高科技做了一个形象化的比喻：“智能化的初衷是以人为本，但如果陷入用技术驾驭的误区就走火入魔了。在电灯开关上编程序，反而将简单的事情复杂化了。”而且，对于智能小区有一个很现实的矛盾就是：房屋是寿命长达几十年的商品，而IT产品是几年甚至几个月的“短命”产品，如何能够保证购买者在住进智能小区之后，在十年内不进行房屋的翻修以更换网络设备对于各个房地产商来说都是一个难题。贝聿铭建筑事务所的莫平讲了一个很有趣的例子。他们在设计某大厦时，业主要求他们要智能化，又要求至少五年不落后，于是他们四处咨询，好不容易确定下来后，对方又要求，大厦要进行综合布线，要每6平方米预留出4个信息点（一般级写字楼是每10-15平方米一对信息点）。不久，业主又要求地板加高5—10厘米，其目的是为了以后更方便地更新或添加新的线路。这使得设计师苦不堪言，因为这样只能压缩空间。正当设计师为此事犯愁之时，突然传来消息，世界几大公司已经研制出实用的无线数据传输系统，今后的数据传送可能再也用不着复杂的线路了。    　　因此，在上海被评为zui佳物业管理公司之一、管着上海几个楼宇和小区的上海九海金狮物业管理公司的老总诸建华感触zui深。他的经验就是一定要有前瞻性。他说：“前瞻性的特征之一除了正确地对设备进行选型之外还有统一的筹划，zui好是要有统一的平台，这样也可以减少分散管理带来的管理成本的增加。”诸建华进一步阐述道，如果智能小区有这样的一个连接电力部门、银行、邮局、通讯部门的平台，让用户足不出户就可以实现抄表、交费这些烦琐的手续，那么用户是没有理由不选择这样的智能小区的。    　　因此，将小区智能化建到什么样的程度，如何规划好，如何区别建筑本身与智能化的关系，这对一些仍有些盲目的开发商来说，应该冷静地思考。作为房产界，亟待去伪存真。如果一味主次不分，行业发展早晚会步入歧途。