一、前言： 随着科技的发展及社会的进步，人们对住宅的要求也日益提高，不再仅仅关注面积、绿化、周边交通等条件，尤其在国家政府部门提出了建设资源节约型社会后，建设主管部门、建设单位及物业管理单位均在大力推崇环保、安全、节能、、舒适的建筑和楼盘。 如何采用一些科技手段，以达到及时掌握设备运行情况、合理利用设备，节省能源、节省劳动力，确保设备安全运行，为业主提供节约、、环保的生活工作环境，是各方面迫切希望解决的问题。 其实，采用楼宇自控系统，是提高机电设备能源绩效的一个普遍及有效的方法。 数年前，楼宇自控系统还主要用于建筑物内暖通空调设备的自动化控制。 近几年，楼宇自控系统已涵盖了建筑或楼盘中所有可控的机电设备，并成为“智能建筑或智能小区”不可缺少的基本环节。 二、楼宇自控在住宅小区的应用 可以对住宅楼盘中的各种设备进行工作状态的实时监测和控制，从而实现公共机电设备的zui优化管理并降低故障率 通常采用传感器技术和计算机网络通讯控制技术，根据使用要求，采用智能联动开关方式和定时自动控制方式实现设备的自动监测和控制。从而达到优化整个小区各个设备的运行，延长设备寿命和节约能源的目的。 功能要求如下所述： 1、给排水设备（水泵、电控阀等相关设备）运行状态监测，控制、故障报警、查询； 2、蓄水池（含消防水池）、污水池的水位高低监测、报警、查询； 3、变配电设备状态显示、控制、故障报警、查询; 4、电梯运行状态显示、故障报警及停层显示、查询； 5、公共照明控制回路的状态监测、时序、联动启停控制、查询； 6、灯光场景的设定及照度的调整、查询； 7、送排风控制回路的状态监测、故障报警、启停控制、查询； 三、楼宇自控在住宅小区中的作用 楼宇自控在住宅小区的应用，究竟能带来什么？ 1、降低机电设备的能耗、有效节约能源支出。 在满足使用要求的前提下，楼宇自控系统通过计算机控制程序，合理组织设备运行，对所有的设备进行监视和控制，有效节省电能，减少不必要的浪费，使之运行费用为zui低。 ● 照明系统——住宅小区的公共照明系统，通过时间表（或根据照度）控制，使被控灯具按时（按需）熄灭，避免长明灯。据统计这样每年可节约电能约占楼宇自控系统造价的 10% 左右。 ●送排风系统——住宅小区的送排风系统，主要集中在地下车库、人防设施中，也有部分住宅建筑直接向楼内送新风。送排风系统通过时间表（或根据环境中二氧化碳浓度），使风机设备按时（按需）启停。据统计这样每年可节约电能约占楼宇自控系统造价的 5% 左右。 ● 给排水系统——给排水系统中水泵与水箱、水池内水位状态联动，仅在需要时才投入运转，避免不必要的浪费。同时保证不跑水，节约水资源。据统计这样每年节约电费与水费约占楼宇自控系统造价的 5% 左右。 2、预防突发事故发生，保护设备的投资 监视设备运行状况，一旦发现其中某台设备运行异常，立即报警通知检修人员前去检查和维修；当一组设备中的某台设备故障时，自动切换到备用设备。 对于临时停电的情况，当恢复供电后，系统自动执行顺序启动程序，可保证设备投运顺利，避免启动失败对设备的损害。 3、延长设备使用寿命、降低管理及操作成本 ● 系统实时监测设备的运行状态，系统可提供设备运行的完整记录，可定期提醒用户维护、保养。 ●系统自动
记录设备的累计运行小时数，主、备设备自动切换运行，使各台设备累计运行时间基本相近。 因此可以使设备的使用寿命加长，有效降低维护成本。 4、整个楼盘的所有机电设备集中管理，有效降低劳动力成本 在控制中心计算机界面上完成所有操作，极大地方便了机电设备的操作与维修，减少管理和维护人员数量以及其劳动强度。据统计这样每年因此节省劳动力成本约占楼宇自控系统造价的 40% 左右。 由此可见，采用楼宇自控以后，管理水平、经济效益均明显提高。 四、适合住宅小区的楼宇自控的特点 由于住宅小区自身的建筑特性和使用人员的实际情况，适合住宅小区的楼宇自控系统应该是： 1、功能实用 切实反映小区公共设备运行情况和关键故障状态，并提供实时准确的量化数据，整个系统操作应易学、易维护，软件要有友好的人机界面。 2、实施方便 充分考虑到小区的信号传输距离远和信号离散的特点， 要求布线简单可靠。 3、高开放性 系统的结构应是开放性的，能满足管理需要而增加的设备及楼盘建设延续的增加设备。 4、高性价比 系统的造价、服务成本及维护成本，要满足住户对物业管理、服务效率的高要求，又不能过多增加业主及物业管理单位的经济负担。 五、当前楼宇自控的技术趋势和系统架构 当前的楼宇自控系统通常就是一个集散控制系统，一般采用现场控制总线技术，如lonworks、CAN总线等。随着新技术的不断推出，也涌现出了大量其他技术特征的系统和产品，如采用LAN、TCP／IP网络技术的产品。 六、楼宇自控设计要点 为了让用户能使用到zui贴近国内住宅楼盘需求的楼宇自控系统，国内多家企业投入开发相关产品。 上海格瑞特公司采用国际先进技术研发成功的GREAT-HBA楼宇自控系统，经过数年的持续改进和工程实践，目前已成为国内自主品牌楼宇自控系统的生力军。以高性能、高质量、高服务、中价格的形象获得了用户的认可和赞同。 公司在多年楼宇自控研发和实践过程中得出： 为充分发挥楼宇自控系统的功能，实现设计的全部功能，使用户的投资得以充分的发挥和利用，设计需进行周密详细的论证、规划，明确需求、明确界面。 一般在工程前期或在业主设备定货之前，明确接口和界面要求，从而可以实现楼宇自控系统的完整性。 主要要求如下 1、与电控箱的界面要求： 电控箱一般用于照明、给排水、送排风系统的现场供电和现场控制及监测。要实现对电控箱所控设备的监测和控制，势必要求电控箱能提供符合楼宇自控系统的DDC I/O口要求的信号，如有源信号或无源信号、驱动方式、驱动功率等。 2、与电梯的界面要求： 要求明确电梯的运行、故障停层等种信号是以编码（通常有8421码）或以标准通信方式（如RS485）提供，且电梯订货中是否配置了提供接口信号的信号接口设备。 3、合理的网络结构的设计： 合理的网络结构可以有效平衡网络中的负载，保证网络信道的性和可靠性、实时性。 4、与变配电设备的界面要求： 需要明确变配电系统的所提供的信号类型是干触点或RS485或其他形式。 七、总结 随着环保和节能理念的不断提升，随着用户对楼宇自控了解的不断加深，楼宇自控系统将不言而喻地成为房地产的新宠，得以广泛应用于住宅小区及建筑智能化领域。
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